2025-2026 부동산 전망: '서울 불패'는 계속될까?
"집값이 오른다는 거야, 내린다는 거야?" 요즘 부동산 뉴스를 보면 혼란스러운 분들이 많을 겁니다. 경기는 안 좋다는데 서울 아파트값은 오른다고 하고 , 정부는 대출을 조이면서도 재건축은 풀어주는 알쏭달쏭한 신호를 보내고 있죠.
2025년과 2026년, 우리 부동산 시장은 어디로 향하게 될까요? 전국이 함께 오르던 시대는 끝났습니다. 이제 시장은 철저히 나뉘고, 그 안에서 기회와 위기가 공존하는 '초양극화' 시대가 본격적으로 펼쳐질 전망입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자든, 투자를 고민하는 분이든, 이 거대한 흐름을 제대로 읽는 것이 무엇보다 중요해졌습니다.
경기는 울상, 금리는 미소: 시장을 움직이는 두 거인
현재 부동산 시장은 두 가지 거대한 힘의 줄다리기 한복판에 있습니다.
- 차가운 현실, 0.8% 성장률: 한국 경제에 빨간불이 켜졌습니다. 주요 기관들은 2025년 우리나라 경제성장률을 0.8%라는 충격적인 수준으로 예측했습니다. 이는 사실상 경기 침체에 가깝다는 신호로, 가계 소득이 늘기 어렵고 미래에 대한 불안감이 커진다는 의미입니다. 당연히 집처럼 큰 자산을 사려는 전반적인 힘은 약해질 수밖에 없습니다.
- 따뜻한 바람, 금리 인하: 하지만 한국은행은 침체된 경기를 살리기 위해 기준금리를 내리기 시작했습니다. 2025년 5월, 기준금리는 2.5%로 인하되었고, 앞으로도 추가 인하 가능성이 열려있습니다. 대출 이자 부담이 줄어든다는 것은, 특히 대출을 활용해 집을 사려는 사람들에게는 더할 나위 없이 좋은 소식입니다.
이 두 힘은 시장을 가릅니다. 소득이 안정적인 고소득층이나 맞벌이 가구는 경기 침체보다는 낮아진 이자 비용에 더 끌려 '똘똘한 한 채'를 찾아 나설 것입니다. 반면, 경기에 소득이 민감한 사람들은 지갑을 닫고 관망세를 유지할 가능성이 높죠. 결국, 금리 인하의 혜택은 수도권 핵심 지역으로 쏠리고, 저성장의 부담은 지방 시장이 더 크게 짊어지는 양극화의 핵심 동력이 됩니다.
정책의 역설: 정부는 어디로 가고 있나?
현재 이재명 정부의 부동산 정책은 마치 액셀과 브레이크를 동시에 밟는 것처럼 보입니다. 한편으로는 강력한 대출 규제로 수요를 억제하면서, 다른 한편으로는 공급 확대와 규제 완화를 외치고 있죠.
- 수요 억제 (브레이크): 정부는 최근 수도권 아파트값 급등세에 대응하기 위해 강력한 수요 억제책을 연이어 내놓고 있습니다. 대표적으로, 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 조치를 시행했습니다. 이와 함께 다주택자의 주택담보대출을 전면 금지하고, 집을 산 뒤 6개월 안에 반드시 전입해야 하는 의무를 부과하는 등 고강도 규제를 다시 꺼내 들었습니다. 여기에 더해, 2025년 7월부터 모든 대출에 적용될 '스트레스 DSR 3단계'는 미래 금리 인상 가능성까지 따져 대출 한도를 줄이는 가장 강력한 규제입니다. 정부는 서울의 마포, 성동 등 집값 상승세가 가파른 지역을 추가 규제지역으로 묶는 방안까지 검토하고 있어 , 대출을 통한 주택 구매의 문턱은 더욱 높아질 전망입니다.
그래서, 대출 한도는 얼마나 줄어들까요?
많은 분이 가장 궁금해하는 부분일 텐데요, '스트레스 DSR 3단계'가 시행되면 실제로 내가 받을 수 있는 대출액이 얼마나 줄어드는지 알아보겠습니다.
우선 **DSR(총부채원리금상환비율)**은 연 소득에서 모든 대출의 원금과 이자를 갚는 돈이 차지하는 비율을 말합니다. 현재 은행권에서는 이 비율이 40%를 넘지 않도록 대출을 제한하고 있죠.
스트레스 DSR은 여기에 미래에 금리가 오를 가능성까지 미리 반영하는 제도입니다. 대출 심사 때 실제 금리에 '스트레스 금리'라는 가산금리를 더해서 DSR을 계산하는 방식이죠. 2025년 7월 1일부터 시작되는 3단계에서는 이 스트레스 금리(1.5%)가 100% 그대로 적용되어 대출 문턱이 가장 높아집니다.
금융위원회 발표에 따르면, 3단계가 시행되면 소득과 대출 종류에 따라 수도권 기준으로 주택담보대출 한도가 최소 1,000만 원에서 최대 3,300만 원까지 줄어들 수 있습니다.
| 차주 조건 (수도권, 30년 만기, 원리금균등상환) | 2단계 적용 시 한도 | 3단계 적용 시 한도 | 감소액 |
| 연소득 1억 원 (혼합형 대출) | 6억 2,400만 원 | 5억 9,100만 원 | -3,300만 원 |
| 연소득 1억 원 (변동형 대출) | 5억 9,300만 원 | 5억 7,400만 원 | -1,900만 원 |
| 연소득 5,000만 원 (혼합형 대출) | 3억 1,200만 원 | 2억 9,500만 원 | -1,700만 원 |
| 연소득 5,000만 원 (변동형 대출) | 2억 9,700만 원 | 2억 8,700만 원 | -1,000만 원 |
이처럼 소득이 높을수록 줄어드는 금액의 규모가 더 크게 느껴질 수 있습니다. 주택 구매를 계획하고 있다면, 이처럼 줄어드는 대출 한도를 반드시 고려해 자금 계획을 더욱 꼼꼼하게 세워야 합니다.
- 공급·거래 활성화 (액셀): 이와 동시에 이재명 대통령은 과거 자신의 대표 공약이었던 '국토보유세' 같은 강경책에서 벗어나, '4기 신도시' 추진과 재건축 규제 완화 등 공급 확대와 시장 친화적인 방향으로의 전환을 선언했습니다. 또한 재건축초과이익환수제를 완화하고 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 풀어주는 등 규제 완화책도 함께 내놓고 있습니다.
이런 상충된 신호는 시장의 불확실성을 키웁니다. 하지만 더 중요한 변화는 따로 있습니다. 바로 '종합부동산세(종부세)'의 운명입니다. 과거 진보와 보수 진영의 입장이 첨예하게 갈렸던 종부세에 대해, 이제는 여야 모두 개편 또는 폐지에 공감대를 형성하고 있습니다. 만약 징벌적 성격의 보유세가 사라진다면, 고가 주택이나 다주택을 보유하는 비용이 크게 줄어들어 장기적으로 자산 가치에 매우 강력한 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
두 개의 대한민국: 서울 아파트 vs 지방 부동산
이제 한국 부동산은 하나의 시장이 아닙니다. 완전히 다른 두 개의 시장이 존재합니다.
| 지표 | 수도권 (서울 중심) | 지방 시장 |
| 가격 | 상승세 (2025년 상반기 +7.5%) |
하락 또는 침체 |
| 미분양 | 안정적 (약 1.5만 호) |
심각 (약 5.1만 호, 악성 미분양 급증) |
| 수요 | 수요 > 공급 (매매수급지수 100 초과) |
공급 > 수요 (매매수급지수 100 미만) |
이처럼 모든 지표가 극명한 차이를 보입니다. 특히 지방은 완공 후에도 주인을 찾지 못하는 '악성 미분양'이 11년 만에 최고치를 기록하며 쌓여가고 있어 , 가격 하락 압력이 매우 큰 상황입니다.
공급 절벽과 전세난, 이미 시작된 미래
진짜 위기는 2~3년 뒤에 찾아옵니다. 건설사들이 고금리와 공사비 급등으로 2022년부터 신규 주택 착공을 극도로 꺼려왔기 때문입니다. 그 결과,
2025년 전국 아파트 입주 물량은 11년 만에 최저치로 급감할 예정입니다. 특히 우리가 살고 싶어 하는 수도권의 공급 부족은 더욱 심각할 전망입니다.
이 '공급 절벽'은 '전세난'이라는 불쏘시개를 만나 더 큰 불길로 번지고 있습니다. 전세 사기 여파로 빌라를 기피하고 아파트로만 몰리는 현상 때문에 아파트 전셋값은 계속 오르고 있습니다.
전셋값이 계속 올라 매매가와 차이가 줄어들면, 전세 세입자들은 고민에 빠집니다. "이 비싼 전세금을 내고 계속 살아야 하나, 아니면 이참에 낮아진 대출 금리로 내 집을 마련할까?" 결국, 치솟는 전셋값은 전세 수요를 매매 수요로 전환시키는 가장 강력한 동력이 될 것입니다. 이 새로운 매수 수요는 정확히 공급이 가장 부족한 '수도권 아파트'로 향하게 됩니다. 이것이 바로 경기 침체 속에서도 서울 아파트값이 오르는 이유입니다.
그래서, 우리는 어떻게 해야 할까? (2025-2026 전략)
- 수도권 무주택 실수요자라면? 공급 부족이 본격화되기 전에 움직이는 것을 고려해볼 만합니다. 단, 2025년 7월부터 스트레스 DSR로 대출 한도가 줄어들 수 있으니 , 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.
- 지방에서 집을 사려 한다면? 서두를 필요 없습니다. 시장이 구매자에게 유리한 상황이므로, 가격이 충분히 조정된 급매물을 기다리는 전략이 현명합니다.
- 투자자라면? '공급 부족'과 '수도권 아파트'라는 두 가지 키워드에만 집중해야 합니다. 지방이나 비아파트 자산은 구조적 어려움이 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다. 종부세 폐지 여부는 고가 주택 투자의 매력도를 결정할 핵심 변수입니다.
결론적으로, 2025년과 2026년 부동산 시장은 '어디에 있는 어떤 집인가'에 따라 운명이 갈리는 극심한 양극화의 시대가 될 것입니다. 거시 경제의 한파 속에서도, 공급 부족과 전세난이라는 태풍은 수도권 아파트 시장을 계속해서 밀어 올릴 가능성이 높습니다. 변화의 흐름을 정확히 읽고, 자신에게 맞는 현명한 전략을 세우는 지혜가 필요한 때입니다.